8月5日，上交所官网显示中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（以下简称中金唯品会奥莱REIT）“注册生效”。作为国内第10只消费基础设施公募REIT，这支以宁波杉井奥特莱斯为底层资产的产品，不仅是唯品会在境内资本市场的重要探索，更以其亮眼的运营数据，为消费REITs市场注入了“成熟资产”的价值样本。
杉井奥莱：出租率超 97%、坪效居行业前列
成熟度，是杉井奥莱最鲜明的标签。这个自2011年开业位于宁波海曙区的奥特莱斯项目，是杉杉商业的首个奥莱项目，也是其体系内的标杆资产。项目总建筑面积约10.43万平方米，商业建筑面积约8.33万平方米，采用“室外开放街区+室内馆”的复合形态，紧邻宁波栎社机场的区位优势，让其半小时车程可覆盖宁波主城区，辐射范围内客群聚集效应显著。
以时间沉淀的不仅是口碑，更是实打实的运营韧性。数据显示，2022-2024年项目运营收入年均复合增长率达8.70%，出租率连续三年维持在97%以上，2025年一季度月租金坪效更是高达394元/月/㎡，这一水平在已上市消费基础设施REITs中处于第一梯队。即便与核心城市购物中心相比也毫不逊色。
能取得如此成绩，强大的品牌矩阵和运营模式是关键支撑。杉井奥莱采用“联营为主、租金为辅”的经营策略，这让其在收入稳定性与增长性之间找到了平衡。报告期内项目平均联营扣率稳定在12.60%-13.45%，折射出项目对商户的强议价能力。这种能力源于双重优势：一方面，项目已进入成熟运营期；另一方面，高客流量与市场知名度形成的“磁场效应”，让品牌愿意为优质坪效支付溢价。
REITs扩容样本：成熟奥莱资产证券化验证消费基础设施资本价值
值得关注的是，项目在商户管理上展现出极强的韧性。2024年，虽有43.25%的联营商户未达保底销售额，但这些商户的收入贡献仅占28%，且83.49%的未达标品牌选择继续合作。这种“高留存率”背后，是运营方对业态的精准把控：截至2025年一季度，服装服饰、运动户外业态面积占比分别达33.70%、25.76%，收入占比合计超75%，形成了清晰的主力客群画像。
截至2025年7月，国内已上市消费基础设施REITs达9支，规模229.06亿元。中金唯品会奥莱REIT的获批，为消费REITs市场提供了重要启示。作为唯品会全资子公司，杉杉商业在奥莱领域深耕多年，其“品牌+折扣”为核心、“微度假目的地”为目标的“奥特莱斯+”理念，证明成熟商业资产的运营能力可以转化为REITs的核心价值。而中金公司的专业加持，更让资产价值实现了从“运营优秀”到“金融认可”的跨越。
结语：中金唯品会奥莱REIT不仅丰富了市场供给，更验证了一个逻辑：消费REITs的核心竞争力，终究落在底层资产的运营质量上。那些历经市场检验、具备稳定现金流与品牌韧性的成熟资产，正在成为资本追逐的“硬通货”。对于奥莱行业而言，这更是一个信号：当成熟资产插上金融的翅膀，商业价值与资本价值的双重兑现，或将成为行业新的增长引擎。
