日前，中联基金新消费基础设施基金完成对成都佛罗伦萨小镇的收购，这只兼具“国内首只QFLP不动产试点基金”与“国内首只奥莱并购基金”属性的产品，以“私募投资—公募REITs退出”闭环，为奥莱行业规模化发展提供范本。
架构设计：多方搭建“资金-运营-管理”体系
从架构看，此次并购是“多方长板互补”的典型。参与方围绕“资金+产业+运营+管理”精准分工：唯品会（41.88%）、太平洋保险（32.15%）、大都会人寿（15.82%）提供长期稳定资金，且太保与申万宏源子公司宏源汇智（3.22%）均有REITs战投经验，为后续退出埋下伏笔；意大利RDM集团凭近20年奥莱经验负责运营，中联基金与基汇资本（间接参与）把控资产，后者此前已深耕京津、上海等佛罗伦萨小镇项目，对底层资产把控成熟。
优质标的：成都佛罗伦萨小镇以“规模+数据”显韧性
被收购的成都佛罗伦萨小镇，是此次交易的“优质标的”。项目位于郫都区，紧邻双高速，辐射西南客群；总建面均约12万㎡，分三期开发：2017年一期、2021年二期、2024年开业的三期以持续扩容，形成“微度假+零售”业态。同时项目运营数据亮眼：2024年客流同比增12%（超414万人次）、销售额增19%（达20.4亿元），增速均位列佛罗伦萨小镇体系前列，印证奥莱“折扣+体验”属性在消费复苏放缓期的韧性。
值得注意的是，基金从设计之初就锚定“公募REITs退出”。中联基金明确，标的选择、结构搭建均围绕境内公募REITs衔接，且已对接现有上市平台。这一设计有迹可循：此前砂之船奥莱REIT（新交所）、华夏首创奥莱REIT（上交所）已验证奥莱资产证券化可行性，中金唯品会奥莱REIT近期上市更注入信心。这种“获取资产—运营提升—证券化退出”路径，既能实现资本高效循环，更推动奥莱从“单点开发”转向“资产整合+运营升级+资本退出”的规模化模式。
从行业视角来看，该基金打造 “产业与资本深度绑定” 新样本，将资金方、运营方、产业方优势整合，告别单打独斗；另一方面，明确的REITs退出通道将吸引更多长期资本，加速行业优质资产整合。从成都佛罗伦萨小镇案例可见，奥特莱斯行业已迎来资本与产业共振的新黄金期。
