行业前瞻/产业观察 | 激增的欧洲奥特莱斯基金投资者

大型基金机构对欧洲奥特莱斯市场表现出的浓厚兴趣，可以为这个产业未来两年的发展搭建一个更为壮观的舞台。

2013年，欧洲共计有10家奥特莱斯开业，但这和之前比起来算不上什么。即使是销售额和客流量都不断上涨的奥特莱斯产业，也正在被低迷的经济形势所拖累。过去两年内，奥特莱斯的增长部分大多来自于十多家奥特莱斯的扩建部分。

奥特莱斯项目缺乏强劲的增长，这和奥特莱斯的业绩关系不大，更多的是因为所有零售地产行业都面临资金紧张的问题。并且奥特莱斯这个产业至今还未能被金融界很好的理解。

不过，已经有一批投资者看到了奥特莱斯的投资潜力，正是他们的介入带来了一连串的奥特莱斯所有权的变化。事实上，今年三大投资基金已经收购或者入股了不少奥特莱斯，并且每一家投资基金早在奥特莱斯还在建设时就已经入资。

• Blackstone（百仕通集团，即黑石集团，全球最大私募基金公司）

加上新买下的Palmanova Outlet Village项目，黑石集团投资的奥特莱斯项目已经达到了五个，且全部位于意大利。而似乎是为了强调会好好运营这些项目，黑石集团还通过子公司买下了奥特莱斯运营公司AVM。迄今为止，黑石集团已经花费了超过4.4亿欧元来投资奥特莱斯。

• TH Real Estate

TH Real Estate选择和奥特莱斯开发商Neinver成立合资公司。这家合资公司拥有The Style Outlets in Alsace（法国）和波兰两家Factory Outlet和一家The Style Outlet（Neinver开发的奥特莱斯分两条线，Factory Outlet针对低消费人群，The Style Outlet定位为中高端奥特莱斯）。TH Real Estate与Neinver成立合资公司是私有行为，并未对外公布交易金额。此外，在2015年6月份一次交易中，TH Real Estate花费了5200万从Peveril Securities 手上欧元买下了Dalton Park Outlet Centre in Durham（英国）。

• VIA Outlets Fund

VIA Outlets Fund从荷兰国际集团手上买下了Alpenrhein Outlet Village（瑞士），这是其投资的第6个奥特莱斯项目。VIA Outlets Fund是由Hammerson、Value Retail、APG和Meyer Bergman于2014年成立的合资公司。Hammerson公告显示VIA Outlets Fund目前投资的这些奥特莱斯项目总价值3.93亿欧元，而其目标是10亿欧元。

这些奥特莱斯投资者中还包括全球最大的奥特莱斯开发运营商西蒙地产集团，其2013年向McArthur Glen集团注资4.35亿欧元，获得欧洲五家和加拿大一家Designer Outlets的共同所有权。

而2013-2015年间，主要的奥特莱斯卖家有Carlyle、McArthurGlen和Neinver。Carlyle卖掉了3家Freeport奥特莱斯项目，另外两家为了寻求资金支持，分别和投资者成立了合资公司。

另外一项奥特莱斯交易正在谈判中，预计2016年第一季度完成。Peakside Capital正在为清算做准备，买方是Polonia Property II Fund，后者在2007-2010年间共计花费8000万欧元买下Fashion House在波兰的3个奥特莱斯项目，分别位于格丹斯克、索斯诺维茨和华沙。

根据高纬物业的调查报告（Cushman & Wakefield），2016年还将有以下奥特莱斯被交易。

• Resolution Property正在出售其于2010年和2011年收购的Mcarthur Glen集团位于法国的两家Designer Outlets。
• THRE正在出售Designer Outlet Bridgend项目。
• 世邦魏理仕环球投资公司正在处理其此前投资的Marques Avenue Troyes in France项目。

2013年-2015年间欧洲奥特莱斯所有权转变明细

来源：世邦魏理仕

降低风险认知

“奥特莱斯是可以抵抗经济衰退的不动产投资，” Otis Spencer，Peakside公司董事总经理表示。“在经济衰退时期，我们的奥特莱斯仍然保持着客流量、NOI（净营运收入）和销售额的增长。因为消费者想要获得性价比更高的商品，让钱花得更值，而这点让我们的基本租金回馈更高This points us to better base rents。”

Spencer和其他的基金经理认为，投资者终于认识到了奥特莱斯是一个合格的可平衡风险和回报的资产类别。

关于风险，奥特莱斯的投资风险比一般的商业项目更高，因为其位于郊外，地价更便宜。“通常奥特莱斯的风险溢价比传统购物中心高1.25%到1.5%。而现在，这个数字降到了0.75%，这是显而易见的改变。” TH Real Estate基金经理Sebastien Gorrec说。TH Real Estate通过旗下European Outlet Mall Fund获得了Mcarthur Glen集团开发的8个Designer Outlets项目。

而在回报方面，“物以稀为贵”的道理大家都懂。趋于稳定的欧洲奥特莱斯项目数量已经刷下了一批想参与奥特莱斯游戏的投资者。

外包管理

在大多数这些交易中，投资者是不参与运营管理、市场营销和品牌招商的。这些工作会交由更专业的，有丰富的奥特莱斯开发和管理经验的第三方资产管理公司去做。我们所熟知大部分欧洲知名奥特莱斯开发商都采取的是这种合作模式，包括Mcarthur Glen， Value Retail，Neinver和Fashion House。

Sebastien Gorrec表示TH Real Estate非常看重Mcarthur Glen集团的开发和运作能力。而作为European Outlet Mall Fund的主要投资者之一，其中的利害关系也决定了Mcarthur Glen需保持Designer Outlets是良好运作和盈利的。

Value Retail集团和它的投资者也是类似的合作方式。Value Retail以合资公司开发了欧洲九大名品奥特莱斯，赫赫有名的亨德森全球投资和西蒙地产集团均在投资者名单之列。在2014年年底，亨德森全球投资和西蒙地产集团分别向Value Retail注资了9.88亿欧元和10.11亿欧元。Value Retail本身也是VIA Outlets Fund的投资者之一，该基金同时也拥有其他投资者开发和运营的奥特莱斯项目。

而在Neinver和TH Real Estate JV之间的合作则是由后者担任投资顾问，Neinver提供资产管理和运营服务。

另一方面，奥特莱斯运营商Fashion House为投资者在波兰开发了3家奥特莱斯，但从来没有想过要拥有项目所有权。Spencer是这样解释这种做法的，“Peakside和Fashion House签订了合作合约，由Fashion House负责这3家奥特莱斯的日常运营工作，而Peakside则负责招商、品牌调整以及财务工作。此外，Peakside还需监督和指导Fashion House的市场营销策略方向。”

吸引品牌工厂直营店

一个奥特莱斯最主要的投资潜力在于其品牌阵容。

“引进更多的品牌直营店而非品牌经销商和代理商，这是一个奥特莱斯前进的最大动力。” Fashion House Group总经理Brendon O’Reilly表示，“最开始进入奥特莱斯行业，大约在10年前，我们波兰的奥特莱斯招来的品牌几乎全是分销商和经销商开店的”最初,10年前,我们中心在波兰被多品牌出租几乎所有经销商和代理商，这在很大程度上压缩了我们的额盈利空间。”

而在有了和品牌商谈判的资本之后，这种状况改变了。现在，在Fashion House Warsaw大约有80%的品牌都是直营店，包括Furla, Hugo Boss, Michael Kors, Pinko和Timberland等。

至于奥特莱斯为什么一定要引进品牌直营店，O’Reilly表示直接跟品牌合作有很多好处，比如会有更好更多的商品分类，更美观的陈列和更专业的营销手段，而这些会带来更多的客流量和销售额。并且与品牌直接合作比与代理商合作的利润更高，省却了其中不必要的经销费用，因此，投资回报率更高。

Fashion House位于波兰的奥特莱斯，花费了整整10年时间才达到了一个相对比较高层次的品牌组合水平，而同样是Fashion House的奥特莱斯，莫斯科的项目在短短2年时间里就达到了类似的水平。

“俄罗斯人可以开两个小时车去我们的奥特莱斯购物，只为了买一件打5折的Versace的衣服，” O ‘ reilly说。Fashion House Moscow除了有Adidas、Levi’s等在俄罗斯市场扎根已久的品牌，还引进了不少这个市场没有或者还不熟悉的品牌，如Blumarine, Geox, Le Creuset, Sesto Meucci, Tommy Hilfiger何Versace等。

罗马尼亚市场上，主动权还是掌握在分销商和代理商手上。与Fashion House Poland形成鲜明对照的是，2008年开业的Fashion House Bucharest至今品牌直营店不超过三分之一。

中欧和东欧的奥特莱斯正在积极寻求突破，希望能吸引更多品牌直营店，提升自身投资价值，因为越来越多的投资公司开始涌向这些奥特莱斯新市场。Peakside的Spencer说，其基金公司也正在捷克共和国、匈牙利和奥地利物色可投资项目。

“Fashion House前期开发的奥特莱斯项目都在波兰，因为当时波兰奥特莱斯市场和我们的开发能力都不成熟，因此我们将在波兰开发的三个奥特莱斯项目当做投资项目，开起来后由新的投资者接手，以保证项目可以持续发展”，Spencer说。但是在中东欧做生意，胆小成不了事。O’reilly称波兰良好的经济形势让奥特莱斯一直保持着两位数的增长，而罗马尼亚正相反，就像十年前的波兰。

“倒回十年，你完全无法想象Hugo Boss会在华沙开奥特莱斯店，”他说。