新事物也符合老规律
于中国商业发展而言，发展到今天的奥特莱斯仍然是一个新生事物。虽说是一个新生事物，但奥特莱斯依然是一种零售商业模式，既然在零售商业范畴之内，就必须符合一些零售业界老生常谈的商业规律，其业绩形成、成功与否，也必须归纳到我们零售人耳熟能详考核指标体系以内。既然是在中国区域范围内来理解奥特莱斯的生存与发展，就必须考虑中国人作为消费主体这一因素，也必须考虑中国商业发展的环境的现状与其发展的方向。
应该符合什么样的商业规律？应该探讨什么样的零售指标？应该如何研究中国人这一消费主体的特点？应该如何判断中国商业发展的现状与发展方向？
纲多而目繁！
在往期《奥莱领秀》中，笔者已从立项、规划、定位、建筑、服务及旅游结合等方面试述奥特莱斯“中国化”的一些初步理念及方式。以上四个问题是非常重大的课题，以上文章也无法全面深入涉及。
前文所提到的零售指标，无非是来客数，提袋率以及客单价这三个方面，促成以上三个指标的原因众多，拙文将围绕来客数与提袋率二个方面展开，融入商业理念、中国消费者特点以及奥特莱斯发展方向，从业态组合角度提出一些短见拙识。唯愿抛砖引玉，请更多奥特莱斯业态的领跑者、践行者给予指教及意见！
多种业态叠加 打造奥莱商圈
奥特莱斯的“中国化”，首先是业态组合的“中国化”。业态组合的“中国化”就好比菜单的“中国化”，奥特莱斯这一“主菜”与世界各国可以相近相同，但是提供什么样的“配菜”，则要考虑到不同的国情、商情及消费主体的习惯。
为什么是多种业态叠加？而且是要从商圈打造的高度方面考虑奥特莱斯的发展方向，突破国外奥特莱斯给人单一业态的印象？这是中国顾客潜伏在心底的需求，也是顾客不由自己的选择，更是一个市场对中国奥特莱斯的选择，它也决定着中国奥特莱斯商业地产发展的方向。
为什么奥特莱斯要做成多业态叠加的商圈？
因为中国人有着不断发展的市场特点与消费习惯！
对于中国人的消费习惯与市场特点有很多深刻的描述，笔者也是从前人的归纳总结中学到很多行之有效的经验与方法，以下几个方面，可能是很多朋友已经存之于心的理念或认识，笔者对其进行了重新解读：
一、顾客愿意往城里“挤”还是往城外“散”？
我们不需要为CBD（中央商务区）中的“忙人”增设更多的商业，而是要在CSD（中央休闲购物区）中为“闲人”设立更具特色的商业。奥特莱斯需要的是在慢生活节奏之下的慢购物！
中央商务区(Central Business District，简称CBD)指一个城市里主要商务活动进行的地区。其概念最早产生于1920年代的美国，当时定义为“商业会聚之处”。 在中国CDB经历了高速发展，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，基本按照金融、贸易、服务、展览、咨询等多种城市营运功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。
于商业而言，CBD聚集了一大批城市精英，具有强大的消费能力，初步判断应当是商业发展的绝佳区域。但是很多CBD在发展初期，产生了所谓的“鬼城”或“半日城”的不利局面：白天人潮汹涌，晚上人迹罕至。究其根本原因，是商业不仅需要“有钱的人”，更需要“有闲的人”。
我们需要打造CSD（ Central Shopping District，即中央休闲购物区）。CSD是以主题公园、旅游胜地、超大规模商业中心、博彩业等业态为经济核心，是聚集商贸、信息、文化、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的城际中心，国外很多CSD中，奥特莱斯都担纲着主力业态的作用。
CSD一般选址于城市之间的交通枢纽上，是一种非中心城市的人气聚集区，是解决大型城市经济持续发展的必然趋势，是“多中心发展”的城市规划的一部分。
CSD需要科学的规划、依赖绿色生态设计，凭借便捷的立体交通网络、完整的服务配套体系。一个规划科学的CSD，可以提高城市边缘地区的经济活力，并能辐射周边城市，形成一个广阔的五小时车程商圈，快速带动区域经济的发展。
CSD作为一个城市营运板块，正常状态下是独立运作的。中国城市发展形成了CSD与CBD合营共生的情形，而且往往是先发展CBD，在补充配套时，为了避免“鬼城”或“半日城”现象，加大商业规划力度建设超大规模的CSD，于是就产生了商务与商业竞争城市营运资源的现象，如交通（很多城市的CBD被称之为“车倍堵”）、商业营运成本（租金过高）等不利局面。
二、城市人口不等同于消费人口
先讲一个小故事，笔者在一个200万人口的城市为城市规划领导提报奥特莱斯立项相关工作时，综合衣食住行游养娱几个大类，提出这个城市的消费人口数是800万。
领导特意更正说我们的城市人口是200万！
笔者坚持说是800万！
道理很简单，商业不能单纯计算人口基数，而是要统计及预估有效的消费需求数，再多的人口基数，也有做不好的商业；再低的人口基数，也有做得好的商业！因为顾客需求数量才起决定性的作用，这个城市虽则只有200万人口，但是他们的消费需求衣食住行游养娱的数量叠加在一起，800万还是一个保守数字！
奥特莱斯需要城市庞大的人口基数，更需要庞大、有效的消费需求数！而多种需求，就是由多种业态来提供的。
从零售业普遍规律来分析，客单价是单一业态的客单价还是多业态综合客单价？提袋率是单一业态的提袋率还是全业态的综合提袋率？将视界从一个业态提升到一个综合体，从一个综合体提升到一个商圈，你的客单价与提袋率将会有质的提升！打造多种业态，让顾客有“多看一眼”的机会，才会有“多买一点”的可能！
顾客消费需求形成不只是在准备出发之间，到了商业区以后还会产生更多的消费需求。因此，满足顾客多种需求，引导顾客感受多种需求，让顾客一站式满足而不是多站式折腾，让多种需求多种业态叠加形成最佳的消费洼地。
三、要家庭顾客还是的时尚贵族？
奥特莱斯当然最需要家庭型顾客，当然也不拒绝时尚贵族。
中国人的消费有其独特的地方，主要体现在强烈的家庭观念上。家庭成员的行为，事无世细，对家庭都会产生相当的影响，它关系到父母、夫妻以及子女及至亲戚衣食住行游养娱的消费观念。家庭消费主导者在实施消费之前，如选择消费地点、选择商品或者服务、选择价格区间、决策数量、决策购买时机，往往会慎重考虑其它成员的感受，并且会以此作为决策的依据。
个人的消费是多种多样的，没有成立家庭之前的各类消费是部分的、不是全面的。因为中国人的经济收支基本以家庭为单位来运行的，所以消费活动应当是以家庭为单位来运行。从这个角度业讲，家庭消费是奥特莱斯必然的选择，实践也证明，家庭消费也为奥特莱斯带来几个新的利好：
家庭消费提升了顾客滞留时间
调查显示家庭型的顾客比其它类型的顾客在奥特莱斯的滞留时间平均提升2.5个小时以上，滞留时间提升直接影响总体消费额度的提升。
家庭消费提升了顾客到其它业态的机率
调查显示家庭型的顾客比其它类型的顾客在奥特莱斯去其它业态的比非家庭顾客提升2个或以上，因为某一品类的购物，带动其它品类的购物；因为服装消费，带动餐饮消费，因为餐饮消费，带动娱乐或游乐消费……去第二业态、第三业态甚至第四业态消费，也将极大程度提升总体消费额度。
家庭消费极大地提升了奥特莱斯业态发展，反过来，因为定位为家庭客群，奥特莱斯也要符合家庭消费的不同需求。
什么业态业种最合适？
具体项目有具体的市场环境，要综合考虑到业生存发展空间、营运商的回报等因素。所以不能一以概之。应当说，符合当地消费市场的全业态、全客层、全时段的业态都适合到奥特莱斯来。
将奥奥特莱斯是做成商场还是商圈
奥特莱斯的竞争对手不是某一个百货商场或者购物中心，奥特莱斯一直与一个或多个商圈在竞争！
2007年，笔者代表台湾太平洋集团与重庆砂之船合作重庆太平洋西部奥特莱斯项目，从合同订立、项目立项、交通组织、商空规划、招商筹备角度，一开始就从商圈高度来打造这一项目，并且提出“不做商城做商圈”的运作理念，反观后续运作效果非常理想。
中国奥特莱斯由商场提升为商圈，其经营效益及商业地产边际效益都有着极大的市场空间。不管你规划与否，奥特莱斯商圈都是存在的；你规划了，奥特莱斯商圈效应体现了；你不规划，奥特莱斯商圈效应埋没了！
