在引见之下，走进郑总的办公室，一种清雅的亲切就迎面而来。环视这室内的家具陈列，摆设的佛像，都透着墙体上悬挂的一字禅意。据说是担任副总的万先生对风水学颇有心得，便不难理解这精细布局的心思。记起某位商界的佛教人士曾经对我说道，现在中国的商人大致可以分为三类：奉行狼道的奸商，目光短浅的庸商，还有一类，便是
儒商或是佛商。面前这位，定当属于后者。在茶香与这午后的阳光里，这位西南奥莱之王与我们倾谈。不紧不慢的言语中，尽显宏图伟略的气魄。真正的王者，都有这种高瞻远瞩的透彻目光。
奥莱的三个灵魂，得之者为王
谈起奥特莱斯，郑总风轻云淡的脸上顿时神采飞扬：“大家都知道奥特莱斯，就是零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心。所以名品加折扣，自然就是奥特莱斯最大特色。然而，中国奥特莱斯发展了这么多年，全国各地已开业的未开业的超过一百家。但业绩比较好的，能站得住脚的，全国知名的奥莱，就那么几家。为什么？因为除了品牌和折扣之外，奥莱还有三个灵魂。”“一个是远离市区，这个除了是因为经营成本较低之外，更为重要的便是与品牌在市区内的正价店形成错位。第二个是交通便利。因为奥特莱斯离市区较远，所以交通问题往往就成为了制约奥特莱斯的核心因素。奥莱的主要消费者都是自驾车到奥莱消费。所以奥莱应该开设在高速公路或一级公路的旁边，最好有自己的匝道口和明显的标示。此外，车位的预设，一定要充足。抓住了这批自驾车消费者的心，就等于让奥莱有了安身立命之本。第三，奥莱并不是单纯的购物中心，更应该是购物的‘主题公园’。这一点其实应该算是奥莱的发展方向，也是奥特莱斯行业中国化地必然趋势。新形态的奥莱，并非单一以购物为目的。它应该包含饮食配套，电影院及游乐设施，甚至包含酒店，可供度假休闲的城市综合体。”
蛋糕就这么大，谁先抢 下来谁赢
奥特莱斯是个舶来品，但是经过10 年的发展，奥特莱斯已经在中国落地生根。 这是因为中国有着奥莱所需的“肥沃土 壤”。 “我们国内的品牌供应商非常需要这 个业态。因为奥特莱斯能帮助消化库存， 加快资金回笼。很多品牌方的商品在正价 店中，仅仅能够卖60%~80%，甚至有的 商品连60% 的销售量都达不到。
卖不动 的只有进仓库，这无形中加大了品牌方的 仓储成本。而且到了下一年，市场还是否 需要这些产品，能否卖出去都是未知的。 但有了奥莱，品牌方就可以低价给它销售 出去。奥莱的存在，解决了他们的痛苦。” 郑总很肯定地说：“每一个大型城市，都 需要奥特莱斯，它是城市商业的必要补充， 是商业链的重要构成。但是，现在还有很 多在消费市场上符合条件的城市，还存在 奥莱业态的空白。所以可以这么说，这些 城市就是奥莱行业的大蛋糕。现在就是看 谁能把它抢下来。” “在我看来，西安就是一块大蛋糕。” 郑总丝毫没有掩饰自己的野心，“西安这 个地方考察的投资商去了一批又一批，但 目前还没有什么确定下来的项目消息。但 无论如何，据我看来，西安是一个非常具 有商业潜力的城市。只是不能盲目去进入 这个市场，必须进行充分的评估和考察。”
不能盲从扎堆，也不能盲目复制
奥莱在各个城市的发展其实极不平均。一些城市还处于空白的 状态，一些城市却出现了扎堆儿的情况。这跟目前房产调控政策有 着很大的关系。因为现在政策对于住宅地产控制得厉害，这使到很 多的地产开发商把投资方向放在了商业地产上面。而奥特莱斯占地 面积广阔，配合各地政府部门对奥莱这新业态的支持，使得开发商 借助奥莱能较容易获得大面积的批地，自然而然地就成为了一个十 分诱人的选项。但是，现在很多人把奥莱当成是住宅项目的配套。 这显然是错误的。奥莱不是住宅的配套，反过来，住宅才是奥莱和 商场的配套。
在最开始的时候，一些远离市区的奥莱，是为了商户 和一些品牌方的工作便利，才为其配套了住宅项目，省却了他们上 下班来回市区和奥莱的时间。现在很多的开发商，都把奥莱做成住 宅的配套项目，甚至把奥特莱斯当成圈地的幌子，这显然是不行的。 “对于中国这个市场来说，一个城市拥有奥特莱斯的数量，跟 它的城市规模和商业发展，应该是成正比的。像北京、上海这样的 特大型城市，可以容纳3 到4 个奥特莱斯。至于其他的二、三线城 市，顶多只能有1~2 个，就已经达到市场的饱和。但现状并非如此， 就像天津，就有了4 个奥莱，我敢断言天津的奥莱市场必有恶战， 而且还会十分地惨烈。”郑总眉宇间透出了一丝担忧。
“对于城市， 必须做仔细的研究，不要说一窝蜂地开设奥莱，这行不通。就算有 了成功经验，单纯地在另外一个城市复制也不是一个好的做法。就 像大家都认为西南地区的消费水平非常的高，如果从宏观来看，确 实如此。但仔细分析一下，不说别的，仅把成都和重庆这两个相距 不到400 公里的城市作对比。我们就能发现两个城市差异巨大。虽 然重庆成为直辖市很多年，但是就时尚程度和消费质量来说，跟成 都至少有着5 年的差距。如果把成都的奥特莱斯照搬到重庆这来的 话，肯定会出大问题。”
随机而动的堡垒
中国商业靠市场及政策推动。政策对商业决策者来说是至关重 要的一个考量因素，“很多人都认为，奥特莱斯是商业在城市边缘 的桥头堡。它能成为城市扩张，经济扩散的一个核心原点。正是基 于这一点，随着城市化进程，现在一些奥莱所在的郊区，包括西部 奥特莱斯在内，可能在5 年以后，会成为新的城市地带。所以届时， 很多奥莱都需要转型。因为那时这里已经不算是远离市区了，经营 的成本就会明显增高。就拿我们西奥来说，也许未来几年后，这里 就会变成正价的购物中心。与此同时，我们会把奥莱的业态再往新 的城市外沿搬迁。在这里我能够透露一点的是：那时候的西奥，肯 定不止是现在的规模。”