奥莱类型应该这么分！

对于商业地产，李嘉诚有句名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。” 这句话说明了位置对于商业地产的重要性，也同样适用于奥特莱斯。

中国的奥特莱斯市场远比欧美国家，甚至日韩等亚洲国家更为复杂，单单从体量、品牌数量或形态等方面来对其进行单纯的划分是不够全面的。笔者认为可以以不同的标准对国内奥特莱斯进行划分。其中按照距离可将奥特莱斯分为以下三类：

远郊型奥特莱斯

对核心物业的弱需求性使奥特莱斯一般选址于偏远的郊区，寻求较低的租金成本和自建成本。而且开在离市区有一定距离的奥特莱斯由于在体量上和规模上更能实现体验式消费，往往比开在市区的奥特莱斯更具有优势。

但是，中国国情不同，中国人的和欧美人的消费观念也不一样，要将国内消费者吸引到郊外的奥特莱斯购物，必须满足有车、有钱、有闲这三个条件。因此，对于远郊型奥特莱斯，即距离市区超出一个小时车程的奥特莱斯，远郊且风景优美才是其选址的精髓所在，如果无甚特色，只会被消费者视为远城区的一个购物中心。如全世界最出名的Woodbury Common Premium Outlets，虽然离市区有一个半小时的车程，但是其被山谷围绕的优美风景无疑大大增加了人们乐意前往进行一次休闲之旅的意愿。

此外，远郊型奥特莱斯对城市汽车保有量和交通便利程度有极大的依赖性，他们是支撑奥特莱斯内涵发展的必要因素，因此临高速路已成为发展奥特莱斯的必要条件。当然，也不会是所有临高速路的位置点都适合，虽然是位于郊区的奥特莱斯，但亦须将“方便地接近目标顾客”作为评价选址的首要条件。因此位于重要交通干线、临近人口聚集的大城市、临高速路交汇点、靠近著名旅游目的地都是重要的有利条件；同时，由于奥特莱斯也会是外来到访游客的重要目的地，所以临近机场也是奥特莱斯的利好优势，当然如果一个选址兼备以上多个条件会更优。

近郊型奥特莱斯

近郊型奥特莱斯不像远郊型奥特莱斯位于“荒郊野外”，但是距离市中心又有一定的距离，一般车程在半小时左右。它们一般存在于二线城市，比如宁波、青岛等。这些城市的近郊，经济发展了，居民富裕了，却在周围找不到消费的场所，第三产业的配套跟不上。在这片空白市场上，近郊型奥特莱斯只要定位准确、经营到位，就一定能赢得市场的认可。

另外，近郊型奥特莱斯更注重发展满足本地及邻近城市家庭需求，是以日本、北美为代表的家庭型消费中型奥特莱斯。并且，但凡奥特莱斯布局的地方，商圈内不少项目均以此为为卖点积极招揽人气。而看房者冲着“奥特莱斯”而去的现象也不少见，这类近郊型奥特莱斯对拉动人气和成交起着重要的作用。

城市型奥特莱斯

但是在中国，我们看到也不乏有奥特莱斯开在了城市中心地区，城市型奥特莱斯不断的出现在我们的视线里。虽然有不少从业人员不认可这类奥特莱斯，认为其充其量是城市折扣店，更有甚者认为其是市场扰乱者。但笔者认为，从奥特莱斯业态本身来说，城市型奥特莱斯在中国的不断发展正说明了中国一些城市的消费者需要这种业态。

顾名思义，城市奥特莱斯就是位于市区，具体到将定位于城市交通便利的二级商圈，体现“半小时消费圈”的特征。依托城市公共交通、利用城市资源打造具有城市特色的奥特莱斯模式。这一模式以品牌折扣为核心竞争力，围绕都市白领生活圈打造服装、家居和娱乐餐饮等多种业态以满足消费者衣食玩乐的多元需求。

城市奥特莱斯定位于城市交通便利的二级商圈，对于品牌商而言，可以与自己的正价店有一定的距离，避免影响正价品的销售，又有一个够档次的倾销库存的场所；对于消费者而言，消费者确实能够随时前往，不再需要等到周末或者忍受远途交通的不便利。其次，城市奥特莱斯主要关注国内外一、二级品牌，超过60%的经营内容都是国内外二线和热销品牌，这些品牌的含金量高，会更加超值，消费者可以真正享受到物超所值的感觉。其三，城市奥特莱斯强调自身在某方面的差异优势。

广州万国奥特莱斯广场就很好地诠释了一个城市版的奥特莱斯概念，以运动休闲作为重要的打造特色，通过获取消费者的认可逐步拉开品牌类别的线条，通过以点代面的扩充业态组合方式做好自己的特色。同时，也与市区主力商圈的百货以及购物中心做出区别，为自己成功的谋得一席之地。