6月18日，国泰海通砂之船商业REIT（基金代码：508602）正式登陆资本市场，上市满一个月二级市场走势表现亮眼，表现显著优于行业整体水平。截至7月16日收盘，该REIT股价报6.50元，较发行价涨幅达17.52%，强势的市场表现，充分印证资本市场对砂之船（西安）奥莱核心资产价值、差异化运营能力的高度认可。
据公开资料显示，本次REIT底层资产砂之船（西安）奥莱整体估值50.28亿元，募集资金总额约55.31亿元，发行溢价率10%。二级市场的良好表现并非偶然，背后是项目长期沉淀的硬核经营基本面，是砂之船持续精细化运营、稳步夯实资产价值的成果，也为当前存量商业地产行业提供稳健经营参考样本，凸显资产穿越行业周期的核心竞争力。
作为国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金的核心底层资产，砂之船（西安）奥特莱斯自基金设立以来，延续品牌深耕、精益求精的运营内核，凭借成熟稳健的商业运营体系、持续迭代的品牌焕新能力与精细化的用户运营思维，在2026年上半年实现经营业绩稳步攀升、资产质量持续优化，以扎实的运营成果，向资本市场、行业伙伴及广大消费者充分印证优质商业不动产的长期价值与成长韧性。
核心经营数据全线飘红，稳健底盘筑牢资产价值
根据国泰海通砂之船REIT 7月21日发布的公告，砂之船（西安）奥莱依托成熟的商业运营模式，2026年上半年经营数据实现双位数稳健增长，盈利势能持续释放：全场销售额约14.98亿元，同比增长11.16%，运营收入约2.21亿元，同比增长11.25%，营收与销售增速同步走高，盈利稳定性凸显。
在核心运营效率指标上，项目保持行业高位水准，资产运营质量持续领跑。截至2026年上半年末，项目租金收缴率高达99.78%，极致的收缴管控能力，保障了现金流的稳定回笼，为资产持续盈利筑牢根基。针对市场关注的出租率指标，上半年期末出租率93.30%，系项目主动优化资产结构、升级业态的阶段性调整所致。
据悉，项目自2025年10月31日，主动缩减4236.37平方米传统电影院租赁面积，全新打造折扣更低的“超奥舱”，是品牌升级、业态提质的战略性布局，目前“超奥舱”装修升级工作稳步推进，预计2026年8月中旬正式落地运营，届时将进一步丰富项目业态、激活增量消费潜力。
同时，项目坪效与用户规模持续提质：上半年内月租金单价达346.49元/月/㎡，月全场收入坪效469.31元/月/㎡，资产精细化运营效率持续优化；上半年末会员数量同比增长20.03%，核心客群规模高速扩容，为长期经营增长沉淀坚实用户底盘。
品牌迭代持续深耕，首店+旗舰店双轮驱动业态升级
优质的品牌矩阵是商业资产的核心竞争力，也是长期保值增值的关键。2026年上半年，砂之船（西安）奥莱持续深耕奥特莱斯核心价值，坚持“商品静态价值+动态体验价值”双轮驱动，以精细化品牌管理、高品质业态焕新，持续优化商户结构、提升项目圈层能级，实现从“流量集聚”到“质量跃升”的升级。
在品牌招商提质方面，项目精准把握消费趋势，持续加码优质品牌矩阵拓展，引入Montbell、 GANT等多家西北奥莱首店品牌，填补区域市场业态空白，强化项目差异化竞争优势，进一步夯实区域奥莱标杆地位。
在存量品牌升级方面，项目全面推进核心品牌旗舰店焕新迭代，完成核心品牌的规格升级与形象革新：Polo Ralph Lauren、 TOMMY HILFIGER、 Calvin Klein、 HAZZYS、 MICHAEL KORS、 TEENIEWEENIE、星期六、安踏儿童（西北首家PARK店）、李宁儿童等多家品牌的焕新升级，精准契合家庭消费、品质消费主流需求，完善全年龄段消费业态布局。后续7-8月，项目将持续践行“招商走出去 品牌请进来”运营策略，主动对接优质品牌资源，持续迭代品牌矩阵，紧跟市场潮流与消费者偏好，持续提升资产核心竞争力。
精细化会员运营破局，流量转化激活消费新势能
依托成熟的全域营销与会员运营体系，2026年上半年项目客流、消费、会员数据同步高增，商业活力持续迸发。砂之船（西安）奥特莱斯项目上半年客流达679.2万人次，同比提升11.7%，不动产项目会员消费人数同比增长11.37%，会员销售额同比增长13.5%，会员消费增速跑赢整体客流增长，精准体现项目高质量的流量转化能力与用户粘性。
在营销运营层面，项目打破传统促销模式，实现“节点大促+文化体验+私享服务”的全域营销布局。上半年成功落地“奢・生活国际名品节”、“趣・生活夏日生活节”、“春日购物嘉年华”、“REITs上市共庆”等大型节庆活动，强化声量与销售转化；同时深度挖掘场景消费价值，创新落地“非遗安塞腰鼓”“端午游园会”等特色主题体验人气活动，联动抖音等主流平台开展异业深度合作，实现公域流量高效破圈、品牌声量全域释放。针对高端会员群体，精准落地“曼妮芬会员私享会”“臻爱写真·优雅定格”等会员沙龙活动，有效提升消费 者体验与粘性。
业内人士表示，当下消费者已从“刚需购物”转向“体验消费”，单纯的商品售卖模式已无法适配新消费趋势。砂之船（西安）奥莱之所以能持续稳健增长、获得资本市场认可，核心在于跳出同质化竞争，以“艺术商业 超级奥莱”为核心理念、差异化品牌为支撑、精细化运营为抓手，重构奥莱消费场景与价值体系。其成熟的运营模式与扎实的经营基本面，也将为全国存量商业地产转型升级提供重要参考。
