“煤场”变身购物中心 废弃建筑改造的价值有多大?

​​上周五,在伦敦著名历史地标国王十字街区开业的新型购物中心 Coal Drops Yard 为普遍低迷的英国零售业吹来一股清风。

Coal Drops Yard,煤场。很多人看完这个名字都是一脸懵逼。

山西煤老板已经走向国际化了?煤场还能变成购物中心?英国人的思想比较特别,喜欢叫一个这么特别的名字?

错错错,全都错!

“煤场”变身世界级购物地标

Coal Drops Yard毗邻 Granary Square(谷仓广场) 和 Regent’s Canal(摄政运河)等伦敦著名地标,主体的两栋建筑始建于维多利亚时期,当年主要用于存放由伦敦北部运来的煤,故称“煤场”,后来成为了众多影片的拍摄取景地。

现在,房地产开发商Argent对其进行改造,并由伦敦奥运会奥运圣火盆设计者Thomas Heatherwick一手操刀设计,定位为媲美Covent Garden的世界级的购物地标,面积10万平方米。将开设65家零售商铺,其中包括5家大型门店、餐厅、画廊、音乐表演场和新公共空间等。成为伦敦的零售行业中一道亮丽的风景线。

类似这种废弃建筑、火车站等改造成购物中心的成功案例并不只有这一家。

废弃铁路蜕变潮流胜地

在东京秋叶原,有座百年历史的“万世桥车站”,它被改造成2000㎡的潮流聚集地,成为当地热门的打卡圣地。

这座车站1912年建成,曾是连接城东城西的枢纽。但从1943年起撤站,列车不再经停;在1936-2006年期间,它被当做交通博物馆使用;后来政府拆除大楼,只保留桥墩部分,久而久之这里成了城市伤疤。直到2010年,JR东日本重启万世桥改造,激动人心的mAAch-ecute项目正式启动。

与Coal Drops Yard不同,JR东日本把其定位成小型社区的潮流集中地。

在设计上,并未进行颠覆改造,而是针对性地做了多处考虑。例如:步道尽头放空,做成半室外场地,可供停留和休息,透过弧形的洞口可以看到城市对岸;尽头连接咖啡店。

瘦长的咖啡店夹在两条铁路之间。一面喝着咖啡,一面感受呼啸而过的列车等等。

旧工厂改造 价值如何体现

同类型的改造,在国内,最常见的当属旧工厂改造成各式各样的产业园。

相对于世界的进程步伐,中国的旧工厂改造始于上世纪末本世纪初。尽管起步较欧美要晚得多,但相对发展的速度要快得多,短短二十年的时间已经进入到第4阶段。这固然因为中国的工业起步本身较晚有关,也与城市转型的速度有关。

自上海、北京、广州、深圳四个领跑城市率先开始了城市的转型,同时也启动和改造了一批具有历史意义的旧工厂改造项目,如上海的M50、8号桥,北京798,深圳华侨城OCT等。近5年来,更多的城市出现退二进三以及对城中村的改造,使旧工厂改造迅速从一线城市向二三线城市扩展。

纵观旧工厂改造的发展历程,我们不难发现城市经济结构的变化、产业升级调整,加上政府的指引及相关政策的推出是这股热潮的核心动因。然而,各地老厂房改造实践中难言成功的现状中,旧工厂改造对于一个城市发展的价值何在呢?

从成本而言,城市版图在不断地扩大,那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。以上海为例,最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目,分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域。因此,区位优势是其经济价值的首要体现。

其次,对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入,如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%。

再者,旧厂房大空间、高楼层的物业条件,以及大面积多建筑物构成的规模效应,能为项目功能重新定位提供多元组合空间,甚至衍生出全新的产品,以满足个性化的需求,从而进一步挖掘其商业价值,甚至开创新的生活理念。

而在环境方面,现有的旧工厂大多产能落后、设备陈旧、缺乏充分的环保手段,其对环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一。同时,推倒重建会造成的不同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗。环境本身就是一种资源,而保护和循环利用旧工厂也是对城市环境资源的保护行为。

从案例分析中可以看出,旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业,更多的是注入了商业的元素。购物、餐饮、娱乐等商业相融相生,极大丰富了改造项目的城市功能,而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感,推动产业的进一步发展。这种BTB+BTC的联动模式值得大多旧工厂改造项目借鉴。

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