峰会回顾 | 首创钜大总裁冯瑜坚:“三力模型”,力求创造全赢的稀缺性价值


随着消费的升级,商业地产的变化,新政策的推出,各类企业都在寻找自己新的出路。而轻资产运营模式成为了我国各企业的新宠。

轻资产运营模式自从上世纪80年代麦肯锡管理咨询公司提出以来,在世界范围内得到广泛的应用,并取得了不错的成绩。但相对应的重资产企业,是我国企业发展的主要运营方式。在我国长期发展中,这一类企业占主导地位。可随着轻资产企业的迅速崛起扩张,部分重资产企业,包括各大奥特莱斯运营商都在开始思考:是否应该转型?

​作为奥莱业态中后起之秀的首创奥特莱斯,率先在年初表示,将一改重资产模式,以轻重资产结合的模式布局奥莱业态。这样的模式是否真的更有优势?重资产企业是否都有转型的必要?实施转型又应该怎么做?

​这一切,都将在首创钜大总裁冯瑜坚先生,分享的《消费升级下的奥莱资管之道》里找到答案。

消费升级,催生新的行业生态

斯宾塞·约翰逊曾经说过:唯一不变的是变化本身。当下,我们已经身处消费升级的大势之中,其核心就是消费者的需求变化,企业只有顺应这些变化,才能在消费者市场中立于不败之地。

​“根据2017年5月阿里研究院和BGG联合发布的《中国消费新趋势》显示,尽管经济增速有所放缓,但在可见的未来,中国依旧将是世界上增长最快的消费者市场之一——中国消费市场仍将以年均10%的速度增长,预计至2021年市场规模将达6.1万亿美元。”

冯瑜坚先生表示,中国消费市场能取得如此乐观的增长,得益于三大新兴力量——崛起的富裕阶层、新时代消费者全新的消费习惯,以及线上线下全渠道的普及,他们将引领中国消费新经济。

 

 

​这一切都是有迹可循,过去,大部分消费者购物时更讲究“价廉”;现在对于90后、00后而言,“物美”才是他们的首要追求,消费者越来越成熟和挑剔,正在发生从购买产品到购买服务、从大众产品到高端产品的转变,更为追求均衡的生活方式——健康、家庭和体验成为主要关注。

​为了满足消费者的需求,线下零售可谓用尽浑身解数——购物之余满足你视觉感官的独特购物体验、闺蜜式导购的贴心服务、促销的诱惑价格等等,实现零售业态全面综合提升。线上零售虽以便捷的优点吸引着大量消费者,但也绝不放过线下的大好商机,纷纷布局线下——阿里收购银泰、大润发、三江购物等;腾讯入股永辉、万达。

而对于其中一个零售细分市场的奥莱而言,面对具有体验优势的线下购物中心和电商等新兴零售业态的迅速发展,怎么做才能在快速变化的行业生态中争夺交易机会?

交易机会争夺战 奥莱如何找寻新的突破点

竞争升级下,寻找新的突破点才是制胜之道。对于首创奥莱而言,他们寻找的是一条新的资管之道。

冯瑜坚先生表示,这首先需要一个完善的资本运营平台——首创钜大是中国唯一以奥莱连锁经营为核心主业的红筹上市公司,还成功引入远洋集团和KKR成为战略股东,使股东结构多元化,决策机制市场化。

​其次,构建“上市公司-平台公司-项目公司”多层次权益类融资通道,发挥国有控股股东背景优势和境内境外融资双轮驱动优势,稳健释放财务杠杆,推动公司奥莱业务快速发展。实现业务发展与资本运作相互增益

开发力 + 运营力 + 金融力 = 溢价

​作为一个新的突破点,单单只有这些是不够的!首创钜大还有一套属于他们的“三力模型”——开发力 + 运营力 + 金融力!只需将他们的“潜力”完全发挥,就能实现溢价最大化!

开发力:满足策略性选址要求

​冯瑜坚先生在峰会上做了详细介绍,“开发力主要包括‘初始投资’和‘地块增值’。其中‘地块增值’是未来溢价的重要组成之一。所以,提升开发力可从以下三方面着手——品牌规模优势提升土地性价比;战联总包材料优化建安成本/确保工程质量;开发模板+资源调配保证工期。”

​一个项目的选址需考虑城市、区位、项目条件三大因素——其一,所选城市需拥有稳定经济,即GDP达2,000亿元人民币以上,主要为经济发达的一二线城市、区域性经济中心城市,人口规模:常住人口为500万以上,并有一定的人口基数和增长速度;其二,区位上邻近市中心最优:座落于城市外围,距离市中心15-30公里,且保证交通便利:临近高速路、快速路出口,方圆1-2公里内有地铁、轻轨覆盖更佳;其三,项目条件满足占地面积100-200亩,建筑面积8-10万平米。

运营力:大数据管理支持运营力提升

​运营力方面,冯瑜坚先生表示,需加强品牌战略联合,实现全方位交易数据指引精细化运营,以及线上线下全渠道客户触点,并与品牌商共享交易客户数据。

目前,首创钜大奥莱已初步形成集团管控、连锁发展、全业态覆盖、全生命周期的大数据闭环管理;前台抓取积累客户会员、品牌商户的交易需求数据,后台打造资源、业务、合同、财务的全数据管理系统,建立数据填报流转规程,完善行业对标数据库;通过实时监控、交叉分析、快速反应支撑运营提升及价值挖掘。为践行“体验经济”+“新零售”提供有力的支撑。

金融力:完成从“开发运营商”向“大资管运营”的转型升级

最后的“金融力”,属于流动性溢价。冯瑜坚先生介绍,通过自建、合作、小股操盘和管理输出等多元化模式,形成轻重并举的长线布局优势,机会性把握行业并购、整合机遇、迅速锁定优质项目资源,同时对于已开业项目,依托国内监管推动公募REITs政策窗口,首创钜大正在筹划搭建REITs平台,打通“投-融-营-退”商业闭环,实现可持续发展壮大,完成从“开发运营商”向“大资管运营”的转型升级。

​最后,冯瑜坚先生总结,商业生态环境加速变迁,只有创造出参与者全赢(品牌商、用户、投资者、公司员工)的稀缺性价值,才有被资本市场持续放大的机会,平庸意味着迟早被清场!

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