峰会回顾 | 不想做好商业中心的建筑体不是好奥特莱斯!奥莱建筑界大神刘红霞分享设计秘籍!


本期看点:

商业建筑规划设计是否满足商家的特定业态要求,是商家评估一个项目是否有经营前途的一个重要指标。而建筑规划设计的优劣直接影响开发商、营运商的经营回报。

​有鉴于此,在第五届奥莱领秀峰会上,北京中联环建文建筑设计有限公司副总建筑师,刘红霞为大家分享了《奥特莱斯设计本土化实践》,通过对奥特莱斯购物中心新商业空间的系统研究,探寻适合中国本土发展建设的奥特莱斯购物中心模式,同时结合实例个案,说明奥特莱斯业态建筑设计的要点。

奥特莱斯,孕育出一种新型商业建筑

“奥特莱斯在100年前,作为一种新型的商业模式诞生于美国,一种新的商业模式,必然带来一种崭新的商业建筑。”

何为必然?

​刘红霞女士解读,奥特莱斯独具的3大特点——大品牌、小价格、好环境,这就决定了过去传统的商业建筑类型并不能满足奥莱的业态要求,而是在百货商店、超市、专卖店、折扣店等传统类型的基础上,加以主题化、体验化,形成新型的购物中心、步行商业街、购物村、购物公园,即奥特莱斯所创造的新的更具多元化的商业建筑。

自古至今,商业设施作为城市重要的公共空间,并不仅仅是人们购物的场所,更是人们休闲、娱乐的重要去处,在城市生活中起着重要的作用,而一个多功能、多元化的购物集合体——奥特莱斯正是如此,被人们需要着。

​“奥特莱斯的目标,除了要适应现代生活的快节奏、高效率外,还要满足消费者的‘一站式’需求,以及不同群体的消费体验,更应从深层次,专业化的角度,考虑消费者到底需要什么。其次,通过吸引消费者,提高品牌认知度。”

刘红霞女士表示,实现这些目标的奥特莱斯,需满足“九化一低”的建筑特征——综合化、规模化、体验化、主题化、专业化、集约化、专门化、特色化、高效化,以及低成本。

单纯文字层面的理论,大家都懂,但具体又应如何实施?刘红霞女士通过实际案例为我们进行了入骨的深层次分析。

美式奥特莱斯,经典之作

​作为奥特莱斯的起源地,美国的奥莱建筑确实是经典的代表之作。“首先,从选址的角度,美式的奥特莱斯多在在人口密集的大城市的周边或郊区,且拥有便捷的交通条件,距离中心开车大约一小时左右,一般紧邻高速公路的出入口、城市干道或城际铁路线等公共交通。同时周边配有旅游资源,打造购物游概念,通过旅游吸引游客来此购物,从而扩大其商圈的范围。”

​刘红霞女士表示,在建筑特点上,美国的奥特莱斯多以购物村的模式进行规划布局——一层式建筑风格,具有浓厚的本土建筑文化,开放式的步行街道,小镇式的低矮建筑群,店铺独立设置,分布于步行街两侧,组团分区明确,且多个出入口方便消费者能快速便捷地到达不同店铺。

其中,美国·棕榈泉·沙漠奥莱、美国·棕榈泉,以及美国·拉斯维加斯北奥莱,都是经典的美式奥特莱斯建筑。

意式小镇,休闲舒适的代名词

​在众多奥特莱斯建筑中,意式小镇同是最具代表性的奥莱建筑之一。意大利不仅拥有正宗的欧洲古典风格,同时也是现代设计最具活力的地方,因此,意式的建筑呈现出丰富多变的风格和别样的独特风韵。刘红霞女士表示,在意大利随处可见美丽的街道和广场,犹如城市的客厅,为人们提供宽敞的休憩场所。

​意大利的奥特莱斯在继承了美式奥莱的基础,融入自身独特的意式风格,形成了别具一格的意式小镇——开放式全步行街小镇式,将停车场设于购物中心外围,减少车辆对消费者的干扰;内部打造全步行街形式的购物空间,同时设有广场式的休闲空间,为顾客提供一个安全、舒适的休闲购物环境。

日本奥特莱斯,美式奥莱的继承

在美国奥特莱斯经历了数十年的发展后,日本,作为亚洲首个引入奥特莱斯的国家,几乎完成继承了美式奥特莱斯的特点——选址、规划布局、建筑风格等等。“但由于日本国土面积较小,因此,日本的奥特莱斯建筑多以两层为主,且停车场选用停车楼的模式,在同样的建筑面积下,实现最大限度的利用。

​例如日本·东京御殿场,距离东京市区约90分钟车程。其购物中心分为两个区域,由分列山坳两侧的东西两个区域组成,形成环形动线布局,充分将自然地貌景观与购物中心融为一体。

奥莱设计的本土化进程

“中国,作为世界上发展最快的国家之一,也在2002年从国外引入了“奥特莱斯”,在这16年间,经历了从初期学习模仿,到中期搜索突破,再到现阶段成熟创新的本土化过程——”

​刘红霞女士表示,以意式小镇在中国的发展和演变为例,恰好能说明奥莱的“本土化进程”。

佛罗伦萨小镇·京津名品奥特莱斯

外来建筑文化的落地

“佛罗伦萨小镇·京津名品奥特莱斯——中国首座纯意大利风格的奥特莱斯,距京津高速武清北(杨村)出口5公里,距京津城际铁路武清站前100米,于2011年正式开业。它可以说是当时中国的一个颠覆性的奥特莱斯设计——无论是环境设计、店面门面还是公共娱乐区域都保持意大利传统小镇的设计风格,甚至廊柱和门廊的每一处建筑和装修细节都独具匠心,如仿古的屋瓦、装饰框和优质的木质和铁艺街边家具等。”

​刘红霞女士表示,佛罗伦萨小镇·京津名品奥特莱斯沿河分为两大区域,围绕环境各异的广场形成九个街区,以广场和小桥为纽带,街区间相互联系,形成风格统一的意式名品奥特莱斯。它的建成,相当于拥有意式风情的奥特莱斯开始进入中国,意味着外来建筑文化的落地。

沈阳赛特奥特莱斯

寻求旧建筑的改造方法

随后的沈阳奥特莱斯,是东北首家奥特莱斯,置身于棋盘山风景区,位于东陵公园旁的中旅国际小镇内,毗邻盛京高尔夫球场,靠近沈阳世博园。除了延续北欧的建筑风格外,整体建筑以3层为主——一层式街区式店铺;二层为室内步行街,公共通道天花设计,简单大方,实用性强;三层部分为办公区。

刘红霞女士表示,沈阳奥特莱斯在沿用小镇建筑风格的同时,加入了自身的地形特点,寻求旧建筑的改造方法。

哈尔滨枫叶小镇奥特莱斯

适应性设计+体验主题

同是意式小镇的哈尔滨·枫叶小镇奥特莱斯,则是实现“奥莱+”的一大突破。众所周知,哈尔滨位于我国东北地区,冬长夏短,冬季温度都在0度以下,露天的意式小镇在此明显不切实际。“因此,哈尔滨·枫叶小镇奥特莱斯满足地域气候特点,进行适应性设计——室内步行街,即使在寒冬,也不能阻挡消费者逛街休闲。”

​刘红霞女士介绍,值得一提的是,随着消费不断升级,体验式消费逐渐被广大消费者所重视,故哈尔滨·枫叶小镇小镇二期温泉酒店,引进世界十大奇迹之一的冰岛蓝湖温泉概念,打造室外水域面积超过3000平方米的湖泊式温泉,实现“奥莱+旅游休闲业态”的组合。

北国奥特莱斯主题购物公园

体验型主题的探索

而在石家庄的北国奥特莱斯主题购物公园,更是“奥莱+”的升级版,定位为主题购物公园。

​“首先是奥莱+多种体验业态,包括主题建筑的体验式商业区:儿童体验馆、多功能会议餐饮馆、户外体验馆、餐饮综合馆;主题公园的室外景观体验区:恐龙公园、西式草坪婚礼教堂、农业体验区、小动物园、花田观赏区、树屋等。其次是主题水上乐园。实现吃喝玩乐购多业态完美组合。”

最后,刘红霞女士总结,实现我国奥特莱斯设计的本土化,需要不排斥外来文化的同时,坚持自身的内在本质,寻找出解决外来与本土冲突的方法。展望未来,我们的设计应紧抓消费发展趋势,符合“奥莱+”的业态需求,更加综合化、规模化、体验化、主题化!

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